Kosten verkoper bij verkoop van een huis: waar moet u rekening mee houden?

Bij de verkoop van een woning gaat een groot deel van de aandacht uit naar de verkoopprijs. Maar als verkoper krijgt u ook te maken met kosten. Denk aan makelaarskosten, een energielabel en mogelijk de kosten voor het doorhalen van uw hypotheek. Welke uitgaven voor u gelden, hangt af van uw woning, uw afspraken met dienstverleners en uw situatie. Hieronder leest u met welke kosten u rekening kunt houden.

Kosten voor een verkoopmakelaar

Veel verkopers schakelen een makelaar in voor onder meer de waardebepaling, presentatie, bezichtigingen en onderhandelingen. De makelaarskosten worden meestal op een van deze manieren berekend:

• Courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs.
• Vast tarief: een vooraf afgesproken bedrag voor de dienstverlening.
• Deeltarief: een vast bedrag, soms aangevuld met een vergoeding bij een bepaald verkoopresultaat.

De tarieven en inbegrepen werkzaamheden verschillen per makelaar. Vraag daarom vooraf om een duidelijke offerte. Controleer of bijvoorbeeld fotografie, plattegronden, plaatsing op woningwebsites, bezichtigingen en onderhandelingen bij de prijs zijn inbegrepen. Let ook op of het genoemde bedrag inclusief of exclusief btw is.

Energielabel

Bij verkoop moet u in de meeste gevallen een geldig energielabel aan de koper beschikbaar stellen. Heeft uw woning nog geen geldig label, dan moet u dit laten opstellen door een erkend energieadviseur. De kosten verschillen per woning en aanbieder. Vraag vooraf naar de prijs en controleer of het energielabel nog geldig is.

Presentatie en verkoopklaar maken

Een goede presentatie kan helpen om uw woning aantrekkelijk onder de aandacht te brengen. Mogelijke uitgaven zijn:

• professionele fotografie of een video;
• een plattegrond of meetrapport;
• styling, opruimen of tijdelijke opslag van meubels;
• kleine reparaties, schilderwerk of tuinonderhoud;
• extra promotie van de woning.

Sommige makelaars nemen een deel van deze diensten op in hun pakket. Andere werkzaamheden worden apart berekend. Bespreek daarom vooraf wat nodig is en welke kosten daarbij horen.

Hypotheek laten doorhalen

Is er nog een hypotheek op de woning gevestigd, dan wordt die doorgaans bij de overdracht afgelost. De notaris kan de inschrijving van de hypotheek daarna laten doorhalen in het Kadaster. Hiervoor kunnen notariskosten en kosten voor de administratieve afhandeling gelden. Vraag de notaris of deze kosten op uw afrekening staan.

Controleer ook bij uw geldverstrekker hoe de hypotheek wordt afgelost en of er aanvullende kosten zijn. Bij verkoop van een woning kan de hypotheek vaak zonder vergoeding voor vervroegde aflossing worden terugbetaald, maar de voorwaarden van uw hypotheek zijn bepalend.

Overige mogelijke kosten

Afhankelijk van uw situatie kunnen er nog andere uitgaven zijn, zoals kosten voor een bouwkundig rapport dat u zelf laat maken, een taxatie of juridisch advies. Ook kunt u te maken krijgen met verhuiskosten, tijdelijke dubbele woonlasten of kosten voor het beëindigen van lopende diensten.

Een bouwkundig rapport is niet in iedere verkoop verplicht. Soms vraagt een koper erom of spreken koper en verkoper af dat er een keuring plaatsvindt. Leg in dat geval duidelijk vast wie de keuring betaalt en wat er gebeurt als er gebreken worden gevonden.

Betaalt u belasting over de winst op uw woning?

Bij de verkoop van uw eigen woning betaalt u normaal gesproken niet apart belasting over de waardestijging. Wel kan de overwaarde van belang zijn als u een andere woning koopt. De Belastingdienst kan de eigenwoningreserve meenemen bij de berekening van hoeveel hypotheekrente u op een volgende woning mag aftrekken. Verkoopkosten kunnen daarbij een rol spelen. Omdat de uitwerking afhangt van uw persoonlijke situatie, is advies van een hypotheekadviseur of belastingadviseur verstandig.

Wat houdt u uiteindelijk over?

Een eenvoudige manier om een eerste inschatting te maken, is:

Verkoopprijs – openstaande hypotheek – verkoopkosten = geschatte netto-opbrengst

De uiteindelijke afrekening kan afwijken, bijvoorbeeld door de exacte hypotheekstand, de kosten van de notaris of afspraken met de koper. Vraag uw geldverstrekker om een actuele aflosnota en laat de verwachte opbrengst vooraf berekenen.

Checklist voor verkopers

• Vraag offertes op bij makelaars en vergelijk zowel tarieven als diensten.
• Controleer of uw energielabel geldig is.
• Vraag welke presentatie- en promotiekosten inbegrepen zijn.
• Informeer bij uw geldverstrekker naar de aflossing van uw hypotheek.
• Vraag de notaris welke kosten voor het doorhalen van de hypotheek gelden.
• Houd rekening met verhuiskosten en mogelijke dubbele woonlasten.
• Bespreek de gevolgen van eventuele overwaarde als u opnieuw een woning koopt.

Veelgestelde vragen

Zijn makelaarskosten verplicht?

Nee. U bent niet verplicht een verkoopmakelaar in te schakelen. Veel verkopers kiezen daar wel voor vanwege de begeleiding bij de presentatie, bezichtigingen en onderhandelingen. Als u zelf verkoopt, bespaart u mogelijk makelaarskosten, maar verzorgt u deze werkzaamheden zelf.

Wie betaalt de notariskosten bij de verkoop?

De koper betaalt doorgaans de kosten voor de eigendomsoverdracht. Als verkoper kunt u wel kosten hebben voor het doorhalen van uw hypotheekinschrijving. Controleer de afspraken en de conceptafrekening van de notaris.

Kan ik de verkoopkosten aftrekken van de belasting?

Verkoopkosten zijn doorgaans niet als gewone aftrekpost op te voeren in uw aangifte inkomstenbelasting. Ze kunnen wel relevant zijn voor de berekening van de eigenwoningreserve als u een volgende woning koopt. Laat u bij twijfel adviseren over uw situatie.

Goed voorbereid uw huis verkopen

De totale kosten van een woningverkoop verschillen per verkoper. Door offertes te vergelijken en vooraf alle bijkomende uitgaven op een rij te zetten, voorkomt u verrassingen bij de overdracht. Zo krijgt u een realistischer beeld van wat u na de verkoop daadwerkelijk overhoudt.

 

9 Tips voor het Beheersen van Verkoopkosten bij de Verkoop van je Huis

1. Vergelijk makelaarstarieven en let op btw en bijkomende kosten.
2. Spreek vooraf af welke diensten bij de courtage inbegrepen zijn.
3. Houd rekening met kosten voor professionele woningfotografie en plattegronden.
4. Een geldig energielabel is verplicht; vraag tijdig een labeladviseur aan.
5. Reserveer geld voor kleine reparaties, opruimen of woningstyling.
6. Verkoop je een appartement, vraag dan na of VvE-stukken kosten met zich meebrengen.
7. Informeer bij je hypotheekverstrekker naar kosten voor royement van de hypotheek.
8. Controleer of je makelaar extra rekent voor advertenties, borden of bezichtigingen.
9. Vraag om een gespecificeerde kostenraming en vergelijk offertes voordat je tekent.

Vergelijk makelaarstarieven en let op btw en bijkomende kosten.

Vergelijk de tarieven van meerdere makelaars, maar kijk niet alleen naar het bedrag. Controleer ook welke diensten bij de prijs zijn inbegrepen en of het tarief inclusief of exclusief btw is. Vraag daarnaast naar mogelijke bijkomende kosten, bijvoorbeeld voor fotografie, plattegronden, promotie of extra bezichtigingen. Zo weet u vooraf wat de verkoopbegeleiding in totaal kost en voorkomt u verrassingen achteraf.

Spreek vooraf af welke diensten bij de courtage inbegrepen zijn.

Spreek vooraf duidelijk af welke diensten bij de courtage zijn inbegrepen. De ene makelaar neemt bijvoorbeeld fotografie, plattegronden, plaatsing op woningwebsites en het begeleiden van bezichtigingen mee in het tarief, terwijl een andere hiervoor extra kosten rekent. Vraag om een overzicht van de werkzaamheden en eventuele bijkomende kosten, zodat u offertes goed kunt vergelijken en achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Houd rekening met kosten voor professionele woningfotografie en plattegronden.

Houd bij de verkoop van uw huis rekening met de kosten voor professionele woningfotografie en plattegronden. Goede foto’s laten uw woning aantrekkelijk en representatief zien, terwijl duidelijke plattegronden potentiële kopers helpen de indeling en ruimtes beter te beoordelen. Deze presentatiekosten zijn soms inbegrepen bij de dienstverlening van uw makelaar, maar kunnen ook apart worden berekend. Controleer daarom vooraf wat er in het makelaarstarief zit en welke extra kosten u kunt verwachten.

Een geldig energielabel is verplicht; vraag tijdig een labeladviseur aan.

Bij de verkoop van uw woning bent u verplicht een geldig energielabel aan de koper te geven. Controleer daarom op tijd of uw label nog geldig is. Is dat niet het geval, vraag dan ruim voor de verkoop een erkend energieadviseur aan. Zo voorkomt u vertraging en heeft u het label klaar wanneer u de woning presenteert of de verkoop afrondt.

Reserveer geld voor kleine reparaties, opruimen of woningstyling.

Reserveer ook een bedrag voor kleine reparaties, opruimwerkzaamheden of woningstyling voordat uw huis op de markt komt. Denk aan een lekkende kraan repareren, muren bijwerken, persoonlijke spullen opbergen of meubels anders neerzetten. Een verzorgde, neutrale uitstraling kan potentiële kopers helpen zich voor te stellen hoe zij in de woning zouden wonen. Vraag uw makelaar welke aanpassingen waarschijnlijk het meeste effect hebben, zodat u uw budget doelgericht besteedt.

Verkoop je een appartement, vraag dan na of VvE-stukken kosten met zich meebrengen.

Verkoopt u een appartement, vraag dan bij de Vereniging van Eigenaars (VvE) na of er kosten verbonden zijn aan het aanleveren van documenten. Kopers willen vaak stukken inzien, zoals de notulen, jaarrekeningen, begroting, het huishoudelijk reglement en informatie over het reservefonds. De VvE of beheerder kan hiervoor administratie- of opvraagkosten rekenen. Door dit vooraf te controleren, voorkomt u onverwachte kosten en kunt u de benodigde documenten op tijd verzamelen.

Informeer bij je hypotheekverstrekker naar kosten voor royement van de hypotheek.

Informeer bij uw hypotheekverstrekker naar de kosten voor het royement van uw hypotheek. Bij de verkoop wordt de hypotheek meestal afgelost en moet de inschrijving ervan in het Kadaster worden doorgehaald. De notaris regelt dit doorgaans, maar brengt hiervoor mogelijk kosten in rekening. Vraag vooraf welk bedrag u kunt verwachten en controleer of deze kosten op de afrekening staan.

Controleer of je makelaar extra rekent voor advertenties, borden of bezichtigingen.

Controleer vooraf goed welke diensten bij de courtage of het vaste tarief van je makelaar zijn inbegrepen. Voor advertenties op woningwebsites, een verkoopbord of het begeleiden van bezichtigingen kunnen soms extra kosten worden gerekend. Vraag om een duidelijke offerte en laat eventuele bijkomende tarieven schriftelijk vastleggen, zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Vraag om een gespecificeerde kostenraming en vergelijk offertes voordat je tekent.

Vraag vóórdat u een opdracht tekent om een gespecificeerde kostenraming. Zo ziet u precies welke diensten zijn inbegrepen en welke kosten eventueel apart worden berekend, zoals fotografie, promotie of extra begeleiding. Vergelijk vervolgens offertes van meerdere makelaars niet alleen op prijs, maar ook op de werkzaamheden en voorwaarden. Zo kunt u een weloverwogen keuze maken en voorkomt u onverwachte kosten tijdens de verkoop.

Tags: aflosnota, belasting over woningverkoop, bouwkundig rapport, courtage, dubbele woonlasten, eigenwoningreserve, energielabel, hypotheek aflossen, hypotheek doorhalen, kadaster, kosten verkoper bij verkoop huis, kosten verkoper huis verkopen, makelaarskosten, netto-opbrengst, notariskosten, overwaarde, taxatie, verhuiskosten, verkoop woning, verkoopkosten woning, verkoopmakelaar, woning verkoopklaar maken, woningpresentatie